La Corte di giustizia tributaria di Milano limita il prelievo alla quota di valore imputabile ai lavori agevolati. Una soluzione che intercetta un problema reale, ma introduce un criterio che l’art. 68 del TUIR non prevede
Di Avv. Dott. Comm. Dario Carta — Carta & Partners · Ottobre 2026
Con la sentenza n. 1368 del 1° aprile 2026 la Corte di giustizia tributaria di primo grado di Milano ha affermato che la plusvalenza di cui all’art. 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR non può essere calcolata sull’intero differenziale fra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, ma soltanto sulla quota di valore imputabile agli interventi agevolati. Il contributo ricostruisce il perimetro della fattispecie e il meccanismo di determinazione recato dall’art. 68, con i correttivi già previsti dal legislatore, esamina il fondamento e i limiti della lettura accolta dal Collegio milanese e ne individua il possibile impiego difensivo, dando conto delle questioni interpretative ancora aperte.
Indice
L’art. 1, commi da 64 a 66, della legge 30 dicembre 2023, n. 213 ha introdotto nell’art. 67, comma 1, del TUIR la lettera b-bis), che assoggetta a imposizione, nella categoria dei redditi diversi, le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili «in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 […], che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione».
La disposizione si applica alle cessioni poste in essere dal 1° gennaio 2024. La plusvalenza concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini IRPEF, ferma restando la facoltà per il cedente di optare, nell’atto, per l’imposizione sostitutiva del 26 per cento di cui all’art. 1, comma 496, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, con versamento a cura del notaio rogante.
La finalità dichiarata della norma è quella di riequilibrare i benefici derivanti dall’agevolazione, evitando che la detrazione si traduca in un arricchimento privo di giustificazione quando l’immobile valorizzato dai lavori venga monetizzato a breve distanza.
Il presupposto ha un’ampiezza che merita di essere segnalata, perché eccede quanto l’espressione corrente «plusvalenza da superbonus» suggerisce.
L’imposizione opera a prescindere dalla percentuale di detrazione fruita, sia essa quella originaria del 110 per cento o quelle ridotte del 90, 70 o 65 per cento; a prescindere dalla modalità di fruizione, per quote annuali in dichiarazione oppure mediante sconto sul corrispettivo o cessione del credito ai sensi dell’art. 121 del D.L. n. 34/2020; a prescindere dal soggetto beneficiario della detrazione, che può essere il proprietario cedente ovvero altro avente diritto quale il conduttore, il comodatario o il familiare convivente; e, soprattutto, a prescindere dalla durata del possesso dell’unità venduta, poiché l’unico parametro temporale rilevante è il decennio che decorre dall’ultimazione dei lavori.
Due ulteriori precisazioni di prassi ne ampliano la portata. L’Agenzia delle entrate, con la circolare 13 giugno 2024, n. 13/E, ha chiarito che non rileva la tipologia di intervento, sicché è sufficiente che siano stati effettuati interventi ammessi al Superbonus sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità ceduta, anche in assenza di lavori sulla singola unità. Ne discende che anche interventi circoscritti, quali la sostituzione dell’impianto di climatizzazione centralizzato, integrano il presupposto.
La medesima circolare ha inoltre precisato che l’imposizione riguarda la prima cessione a titolo oneroso successiva alla conclusione dei lavori, e non le successive, salvo che ricorrano i presupposti di interposizione di cui all’art. 37, comma 3, del D.P.R. n. 600/1973.
La lettera b-bis) sottrae espressamente all’imposizione due categorie di immobili.
I primi sono quelli acquisiti per successione. L’esclusione è stata interpretata in senso ampio: l’Agenzia delle entrate, con la risposta a interpello 23 ottobre 2024, n. 208, ha affermato che essa opera anche quando al cedente sia pervenuta in via ereditaria una sola quota di proprietà, con imponibilità della sola plusvalenza riferibile alla quota diversa da quella ereditata.
I secondi sono quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione ovvero, se fra l’acquisto e la cessione sia decorso un periodo inferiore, per la maggior parte di tale periodo.
Resta invece fuori dal perimetro delle esclusioni la donazione, che la lettera b-bis) non menziona. La dottrina professionale ha peraltro osservato che il dato letterale non consente di attrarre a imposizione la cessione effettuata dal donatario che non abbia egli stesso eseguito gli interventi, realizzati invece dal donante prima della donazione; resta in tal caso apprezzabile, caso per caso, l’eventuale rilievo abusivo della sequenza ai sensi dell’art. 10-bis dello Statuto del contribuente.
Il meccanismo di calcolo è recato dall’art. 68, comma 1, del TUIR, come modificato dalla stessa legge n. 213/2023, e si articola su tre elementi.
La regola generale. La plusvalenza è costituita dalla differenza fra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, aumentato di ogni altro costo inerente al bene.
Il trattamento delle spese agevolate. Nella determinazione dei costi inerenti non si tiene conto delle spese relative agli interventi agevolati se, alla data della cessione, questi risultino conclusi da non più di cinque anni; se ne tiene conto nella misura del 50 per cento se risultino conclusi da oltre cinque anni. La regola opera tuttavia a una duplice condizione: che si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento e che siano state esercitate le opzioni per lo sconto sul corrispettivo o la cessione del credito.
Restano dunque integralmente computabili a incremento del costo, e quindi a riduzione della plusvalenza, le spese per interventi fruiti al 110 per cento per quote annuali in dichiarazione, nonché quelle relative alle percentuali ridotte del 90, 70 o 65 per cento, anche se con sconto in fattura o cessione del credito.
La rivalutazione del costo. Per gli immobili acquisiti o costruiti da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato secondo i criteri precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
La ricostruzione appena svolta merita di essere tenuta presente, perché smentisce una rappresentazione diffusa secondo cui la norma tasserebbe indiscriminatamente l’intero differenziale fra prezzo di vendita e prezzo di acquisto.
Il legislatore ha infatti previsto due temperamenti. Il primo è la rivalutazione ISTAT del costo per gli immobili posseduti da oltre un quinquennio, che neutralizza la componente meramente inflattiva dell’incremento di valore. Il secondo è la limitazione dell’indeducibilità delle spese agevolate alle sole ipotesi di fruizione al 110 per cento con esercizio delle opzioni, con riduzione al 50 per cento dopo il quinquennio.
Resta tuttavia un’area non coperta: la rivalutazione ISTAT compensa l’erosione monetaria, non l’apprezzamento reale del mercato immobiliare. Per un immobile detenuto da decenni in un’area a forte dinamica dei valori, la plusvalenza imponibile può quindi risultare in larghissima parte estranea all’incremento prodotto dai lavori agevolati. È questo il nodo che la pronuncia in commento affronta.
Con la sentenza n. 1368 del 1° aprile 2026 la Corte di giustizia tributaria di primo grado di Milano si è pronunciata su un’ipotesi caratterizzata proprio da questa configurazione.
Il contribuente aveva ceduto un appartamento milanese acquistato nel 1995, in un edificio nel quale erano stati eseguiti, sulle sole parti comuni, interventi di miglioramento sismico ed efficientamento energetico agevolati ai sensi dell’art. 119 del D.L. n. 34/2020. Versata l’imposta sostitutiva sulla plusvalenza, aveva presentato istanza di rimborso, sulla quale si era formato il silenzio-rifiuto, impugnato in giudizio. L’Ufficio sosteneva la corretta applicazione dell’imposta sull’intera plusvalenza realizzata.
Il Collegio ha anzitutto confermato un punto non controverso: il prelievo opera anche quando i lavori abbiano riguardato soltanto le parti comuni, poiché anche tali interventi possono incrementare il valore delle singole unità.
Ha però ritenuto che la disposizione debba essere letta in modo coerente con il principio di capacità contributiva e con la propria ratio. Poiché, nella fattispecie, la gran parte della plusvalenza era riconducibile alla naturale rivalutazione del mercato immobiliare nel tempo, l’applicazione dell’imposta sull’intero differenziale avrebbe determinato una tassazione non proporzionata al beneficio fiscale derivante dagli interventi agevolati. Di qui la conclusione: l’imposta non può essere applicata sull’intero differenziale fra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, ma soltanto sulla quota di valore imputabile ai lavori condominiali agevolati.
Il ricorso è stato accolto, con annullamento del silenzio-rifiuto limitatamente alla parte eccedente tale quota.
L’itinerario seguito dal Collegio muove da una premessa condivisibile: le norme che introducono nuove ipotesi di reddito imponibile vanno interpretate in modo coerente con il principio di capacità contributiva e con la ratio della disposizione.
Applicato alla fattispecie, il criterio conduce a rilevare uno scarto fra il presupposto economico che la norma intende colpire — l’arricchimento generato dall’agevolazione — e la base imponibile che il meccanismo di calcolo produce, comprensiva di un incremento di valore maturato in decenni e del tutto indipendente dagli interventi.
La tensione è reale e non può essere liquidata come questione di mero fatto. Un tributo che, in presenza di lavori condominiali di importo contenuto, colpisca una plusvalenza formatasi per cause estranee all’agevolazione realizza un prelievo la cui giustificazione sostanziale è, almeno in parte, difficile da individuare.
Ciò detto, la soluzione adottata presenta un profilo di criticità che occorre segnalare con franchezza, tanto più a chi intenda avvalersene.
L’art. 68, comma 1, del TUIR disciplina in modo analitico la determinazione della plusvalenza di cui alla lettera b-bis), e lo fa individuando elementi puntuali: corrispettivo, costo di acquisto o costruzione, costi inerenti con le limitazioni viste, rivalutazione ISTAT. Non contempla alcun criterio di imputazione proporzionale del plusvalore agli interventi agevolati.
La tesi accolta dal Collegio introduce quindi un criterio di quantificazione che il testo non prevede, e lo fa per via interpretativa. Si tratta, in sostanza, di una disapplicazione parziale della disciplina di calcolo, giustificata dal richiamo all’art. 53 della Costituzione. Un percorso che, sul piano sistematico, avrebbe trovato collocazione più propria nella rimessione della questione alla Corte costituzionale che nell’interpretazione adeguatrice, posto che il dato normativo non presenta margini di ambiguità tali da consentire la lettura adottata.
Si aggiunga un profilo pratico non secondario: la quantificazione della «quota di valore imputabile ai lavori agevolati» richiede un accertamento di natura estimativa, privo di parametri normativi, che apre inevitabilmente a valutazioni discrezionali e a un contenzioso di non facile governo.
Si tratta di una decisione di primo grado, resa da un giudice di merito, verosimilmente destinata al vaglio dell’appello. Non costituisce diritto vivente e non può essere presentata al cliente come tale.
Ciò non ne esclude l’utilità. La pronuncia offre un’argomentazione strutturata, spendibile nelle istanze di rimborso e nei ricorsi relativi a fattispecie analoghe — immobili detenuti da lungo tempo, interventi agevolati di importo modesto rispetto al valore dell’immobile, lavori limitati alle parti comuni — nelle quali la sproporzione fra beneficio conseguito e prelievo subito sia documentabile.
La prospettazione più solida appare quella che, accanto alla lettura costituzionalmente orientata, deduca in via principale la questione di legittimità costituzionale della disciplina per contrasto con l’art. 53 della Costituzione nella parte in cui non consente di circoscrivere la base imponibile all’incremento di valore riferibile agli interventi agevolati. L’eccezione, per essere apprezzabile, richiede un supporto estimativo documentato.
La disciplina presenta ulteriori profili di incertezza, oggetto di approfondimento da parte della dottrina professionale.
La data di conclusione dei lavori. È il parametro da cui decorre il decennio e, in presenza di interventi trainanti e trainati, la soluzione preferibile è quella che valorizza l’ultimazione dei trainanti, in difetto della quale il diritto all’agevolazione non viene a giuridica esistenza. La data è comprovata, in linea di principio, dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica: un rilievo che conferma quanto gli adempimenti formali incidano sul trattamento fiscale, come già osservato in tema di omessa comunicazione negli incentivi agli investimenti.
La cessione a lavori non conclusi. Se alla data della cessione gli interventi non sono ultimati, il presupposto non si perfeziona e la finestra decennale non inizia a decorrere. La conclusione vale anche quando il mancato completamento non comporti il recupero dell’agevolazione fruita sugli stati di avanzamento, per effetto della clausola di salvaguardia dell’art. 1, comma 1, del D.L. 29 dicembre 2023, n. 212. Resta ferma, in tali ipotesi, l’eventuale applicazione della lettera b) in caso di rivendita nel quinquennio, e va usata massima cautela ove il differimento della comunicazione di fine lavori risulti strumentale.
Il differimento dell’effetto traslativo. Nella vendita con riserva di proprietà l’Agenzia delle entrate ha riconosciuto che il momento rilevante coincide con il pagamento dell’ultima rata (risposta a interpello 16 luglio 2024, n. 156). La medesima logica è stata ritenuta estensibile al contratto di godimento in funzione della successiva alienazione.
Il sismabonus acquisti. La riconducibilità alla lettera b-bis) della cessione di unità acquisita fruendo del sismabonus acquisti in versione superbonus è stata esclusa dall’Agenzia delle entrate con la risposta a interpello 20 maggio 2025, n. 137, fermo restando il possibile rilievo della lettera b) in caso di rivendita infraquinquennale.
La disciplina introdotta nel 2023 ha una struttura semplice e un’applicazione tutt’altro che semplice. L’ampiezza del presupposto — irrilevanza della durata del possesso, sufficienza dei lavori sulle sole parti comuni, indifferenza rispetto alla tipologia di intervento — fa sì che il prelievo intercetti situazioni molto eterogenee, nelle quali il rapporto fra beneficio agevolativo e materia imponibile varia in misura considerevole.
La pronuncia milanese individua correttamente il problema e vi reagisce con una soluzione che, per essere consolidata, richiederebbe un intervento del legislatore o della Corte costituzionale. Presentarla come approdo acquisito sarebbe imprudente; ignorarla, nelle fattispecie in cui la sproporzione è evidente, sarebbe una rinuncia difensiva.
Sul piano operativo, l’indicazione è di affrontare la valutazione prima della cessione. La verifica della data di ultimazione dei lavori, l’esatta ricognizione delle percentuali e delle modalità di fruizione della detrazione, la ricostruzione documentata del costo rivalutato e la stima della quota di plusvalore effettivamente riferibile agli interventi sono elementi che, acquisiti in sede di rogito, consentono di impostare correttamente l’opzione per l’imposizione sostitutiva e, ove necessario, l’istanza di rimborso.
L’assistenza dello Studio
Carta & Partners assiste proprietari e operatori immobiliari nella valutazione preventiva degli effetti fiscali della cessione di immobili interessati da interventi agevolati, nella ricostruzione documentata del costo fiscalmente riconosciuto e nella scelta del regime di imposizione, nonché nella predisposizione delle istanze di rimborso e nella difesa in giudizio, anche mediante la prospettazione della questione di legittimità costituzionale. Per una valutazione del caso concreto è possibile contattare lo Studio all’indirizzo segreteria@cartaepartners.it — Tel. 06 23485903.
Avv. Dott. Comm. Dario Carta
Riferimenti normativi: art. 67, comma 1, lettere b) e b-bis), e art. 68, comma 1, del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, come modificati dall’art. 1, commi da 64 a 66, della legge 30 dicembre 2023, n. 213; artt. 119 e 121 del D.L. 19 maggio 2020, n. 34, convertito dalla legge 17 luglio 2020, n. 77; art. 1, comma 496, della legge 23 dicembre 2005, n. 266; art. 1, comma 1, del D.L. 29 dicembre 2023, n. 212, convertito dalla legge 22 febbraio 2024, n. 17; art. 37, comma 3, del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600; art. 10-bis della legge 27 luglio 2000, n. 212; art. 53 della Costituzione.
Giurisprudenza e prassi: Corte di giustizia tributaria di primo grado di Milano, sentenza 1° aprile 2026, n. 1368. Agenzia delle entrate, circolare 13 giugno 2024, n. 13/E; risposte a interpello 16 luglio 2024, n. 156; 17 luglio 2024, n. 157; 23 ottobre 2024, n. 208; 20 maggio 2025, n. 137. Consiglio nazionale dei dottori commercialisti e degli esperti contabili, documento di ricerca 1° luglio 2025.
Il presente contributo ha finalità informativa e non costituisce parere professionale.